Setelah lebih dari satu dekade melampaui ekspektasi, kinerja pasar apartemen telah melambat dalam beberapa tahun terakhir.
Pengiriman baru dari perusahaan konstruksi komersial telah menghasilkan pasokan yang lebih tinggi, yang berdampak pada beberapa pasar AS dan menurunkan tingkat hunian banyak keluarga dari tingkat tertinggi pasca-COVID-19. Sebaliknya, pertumbuhan harga sewa telah melambat di banyak kota, sementara harga sewa justru menurun di kota-kota lain. Pada saat yang sama, penjualan investasi properti multikeluarga turun tajam.
Namun, banyak investor yakin bahwa fundamental jangka panjang untuk multikeluarga tetap baik.
Begitulah pandangan Frank Roessler, pendiri dan CEO perusahaan. Ibukota Ashcroftadalah perusahaan investasi multikeluarga yang terintegrasi secara vertikal yang memiliki dan mengelola hampir 14.000 rumah apartemen di Sunbelt.
“Fundamental investasi multikeluarga tetap kuat di pasar Sun Belt kami,” Rosler menjelaskan. “Meskipun pasar modal tempat industri ini beroperasi telah terpukul oleh kenaikan suku bunga, banyak orang Amerika masih memilih untuk menyewa rumah di usia 30-an. Jika Anda menggabungkan peralihan generasi dengan imigrasi yang kuat dan perlakuan pajak yang menguntungkan, kita memiliki pasar, yang menjadi pertanda baik baik untuk investasi.
Roesler menambahkan bahwa multikeluarga akan tetap menjadi investasi yang baik bagi individu dengan kekayaan bersih tinggi, kantor keluarga, dan modal institusional karena fundamental pasar apartemen stabil.
“Permintaan apartemen dari penyewa saat ini dan masa depan akan tinggi karena lebih dari satu alasan,” kata Roesler. “Ketika permintaan kuat dan pemilik/operator berkomitmen untuk memberikan pengalaman hidup berkualitas tinggi, maka akan dihasilkan kinerja investasi yang kuat. ”
Data penambangan
CoStar memperkirakan akan mengirimkan 533,000 unit apartemen baru pada tahun 2024, turun 9% dari angka tertinggi dalam 40 tahun yaitu 588,000 unit yang dikirimkan tahun lalu. Meskipun permintaan yang baik dari penyewa, tingkat kekosongan meningkat di tengah lonjakan pembangunan baru.
CoStar memperkirakan tingkat kekosongan apartemen nasional akan mencapai 7,9% pada awal kuartal ketiga, naik dari 4,8% pada kuartal ketiga tahun 2021. Data CoStar menunjukkan pertumbuhan sewa tahunan pada Mei 2024 berada di bawah 1%, turun dari 10,2% pada kuartal pertama tahun 2022.
Penjualan komunitas apartemen anjlok karena fundamental bisnis terpukul dan suku bunga tinggi. CoStar memperkirakan penjualan multi-keluarga pada tahun 2024 akan mencapai total sekitar $30 miliar pada akhir Juni, yang menurut perusahaan riset akan menandai “awal terlemah sejak 2012.”
Rosler mencatat bahwa laju penjualan real estat kemungkinan akan tetap lambat untuk beberapa waktu.
“Tahun 2024 terbukti menjadi tahun yang penuh tantangan dalam hal kecepatan transaksi,” katanya. “Kami melihat kepercayaan investasi kembali masuk ke pasar, namun karena ini adalah tahun pemilu, kami tidak berharap banyak perubahan Jika kita melihat adanya perubahan dalam kebijakan federal, kita mungkin melihat peningkatan volume pada tahun 2025, namun meskipun kita melihat adanya penurunan inflasi, penurunan tersebut mungkin tidak cukup cepat untuk menjamin penurunan suku bunga yang tidak berkelanjutan pada paruh pertama tahun 2025. Tingginya tingkat '21 dan '22, tapi angka yang jauh lebih sehat untuk industri kita.
Alasan optimisme
Ke depan, para pakar dan analis industri mendukung optimisme Roessler mengenai masa depan industri apartemen.
CoStar mengatakan suku bunga yang tinggi, melonjaknya biaya material dan penurunan pinjaman konstruksi membatasi dimulainya konstruksi baru. “Tren ini diperkirakan akan mengakibatkan perlambatan pengiriman yang signifikan pada akhir tahun 2024 dan 2025,” kata perusahaan itu dalam laporannya baru-baru ini.
Jay Parsons, Kepala Strategi Investasi dan Riset di Madera Residential Postingan LinkedIn terbarumenulis: “Pasokan berfungsi dengan baik. Dalam lingkungan dengan permintaan yang tinggi, hal ini memberikan tekanan pada harga sewa, namun hal ini akan berubah saat kita memasuki tahun 2025-26 karena volume pembangunan baru yang dimulai baru-baru ini. penurunan tajam dalam penyelesaian.
Pengurangan pasokan baru akan memungkinkan fundamental operasional menjadi stabil dan kemudian membaik. CoStar mengatakan pertumbuhan sewa tahunan nasional bisa mencapai 2,7% dan tingkat kekosongan nasional akan stabil pada akhir tahun.
Salah satu alasan Roesler optimis terhadap apartemen sebagai investasi adalah karena ia memperkirakan permintaan sewa akan tetap kuat di masa mendatang.
“Hal ini disebabkan beberapa hal,” katanya. “Alasan pertama adalah tidak bisa membeli rumah semudah sebelumnya. Dengan tidak berubahnya suku bunga hipotek, daya beli calon pemilik rumah telah berkurang secara signifikan. Alasan kedua lebih berkaitan dengan perubahan generasi dan cara pandang masyarakat terhadap sewa.
“Waktu saya masih muda dan sebelum itu, menyewa hanyalah sesuatu yang harus dilakukan sebelum membeli rumah. Sekarang keadaannya pasti sudah berubah. Banyak orang yang memilih untuk menyewa. Oleh karena itu, mereka lebih peduli dengan kualitas komunitas apartemennya karena mereka tidak' t Dianggap sebagai opsi jangka pendek, hal ini sangat bermanfaat bagi kualitas produk yang kami tawarkan, renovasi apartemen kelas atas, dan memberikan rasa kebersamaan yang kuat kepada penghuni kami melalui acara dan keterlibatan sosial.
rencana Ashcroft Capital
Didirikan pada tahun 2015Ashcroft Capital telah tumbuh secara signifikan dalam sembilan tahun sejak didirikan dan sekarang memiliki komunitas apartemen senilai total $2,6 miliar.
Roesler mengatakan perusahaannya “selektif” dalam melakukan akuisisi dalam kondisi saat ini.
“Nilai properti sedang turun, tapi bukan berarti kita akan membeli apa pun,” ujarnya. “Kami sekarang melihat peluang bagus untuk memperoleh properti berkualitas dengan harga yang disesuaikan dengan risiko. Kami yakin sekarang adalah saatnya sebelum volume dapat meningkat lagi dalam 12 hingga 18 bulan.”
Terlepas dari kondisi pasar secara keseluruhan, Ashcroft berkomitmen untuk memaksimalkan kinerja asetnya, Roesler menambahkan.
“Misi kami adalah untuk mengelola komunitas-komunitas yang besar, menarik dan mempertahankan penduduk dengan memberikan mereka perhatian dan dukungan yang luar biasa,” katanya. “Jika kami melakukan hal itu, investasi akan mengikuti.”